对于抵押房屋未经抵押权人同意即出售的情况，其签订的买卖合同本身通常是有效的，不能直接认定为无效。岸虎法硕认为，这一判断的核心法律依据在于民法中物权变动与债权合同相分离的基本原则，以及司法实践对交易安全与当事人意思自治的优先保护。

核心法理：区分债权行为效力与物权变动效果

根据《民法典》及相关司法解释，设立、变较、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效。这意味着，判断一份房屋买卖合同的效力，主要依据的是《民法典》合同编的规定，例如双方是否具有真实意思表示、内容是否合法等。而抵押权的存在影响的是该房屋物权能否顺利发生转移，这属于物权变动的履行环节问题。

关键依据：司法实践与《民法典》新规支持合同有效

在司法实践中，认定合同有效已成为主流观点。其理由在于，如果轻易认定合同无效，反而可能纵容卖房人因房价波动等利益驱动而恶意违约，损害守约买方利益，违背诚实信用原则。同时，《民法典》第四百零六条对原有规则作出了重大调整，明确规定抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，仅需及时通知抵押权人。

法律后果：买方权利与抵押权保护的平衡

虽然合同有效，但买卖的实际履行会面临抵押权带来的障碍。由于房屋上设定了抵押登记，在抵押权消灭前，该权利负担持续存在，买方通常无法办理清洁的过户登记。此时，法律为买方提供了救济途径：他可以主张要求卖方继续履行合同，通过代为清偿债务等方式涤除抵押权，以完成过户；如果因抵押权无法消除导致合同目的不能实现，买方也有权解除合同，并要求卖方承担违约责任。

抵押房屋买卖合同效力判断，关键在于坚持物债两分原则。抵押权制约的是物权变动，而非合同本身的生效。考生在备考时应准确把握《民法典》第四百零六条的立法精神，理解司法实践中保护合同效力以维护交易稳定的价值导向，并清晰区分合同有效、履行障碍与违约救济之间的逻辑关系。