居住权自登记时设立，只签合同未登记的，居住权不成立，但居住权合同仍具有法律效力。岸虎明确核心结论、法律依据及落地实操建议，助力考生精准掌握居住权设立要点，规避考点混淆与权益风险。

核心结论：只签合同未登记，居住权不成立

《民法典》明确规定居住权自登记时设立，登记是居住权成立的法定必经程序。仅签订居住权合同，未到登记机构办理居住权登记的，无法产生居住权设立的物权效力，居住权不成立，不能对抗合同之外的第三人。

法律依据：区分合同效力与物权效力，不混淆二者关系

只签合同未登记的，需明确合同效力与居住权效力的区别。居住权合同自成立时生效，双方需按合同约定履行相关义务，但合同生效不等于居住权成立。居住权作为用益物权，其设立必须符合法定登记要求，未经登记，不发生物权效力，仅产生债权关系。

落地实操：两步规范操作，确保居住权合法成立

考生备考需掌握居住权设立的实操步骤，同时明确未登记的补救方法。第一步，设立居住权需采用书面形式订立合同，明确当事人信息、住宅位置、居住期限等核心条款，确保合同合法有效。第二步，合同签订后，双方需共同到不动产登记机构办理居住权登记，完成登记后居住权正式成立；未登记的，需及时补充登记，避免权益受损。

居住权自登记时设立，只签合同未登记的，居住权不成立，但不影响居住权合同的法律效力。岸虎法硕认为，考生需区分合同效力与物权效力，落实书面订约、依法登记的操作步骤，就能精准掌握考点、规避权益风险。